En el mercado inmobiliario existe
una máxima: el precio de una vivienda es
el que alguien está dispuesto a pagar por ella. Pero esta regla no sirve de
gran ayuda a los ciudadanos que, en tiempos de crisis, están pensando en vender
su piso porque tienen dificultades para pagar la hipoteca o los que quieren
destinar sus ahorros a la compra de una ganga. Desde que estalló la burbuja,
entre 2007 y 2008, la vivienda ha
perdido de media un tercio de su valor y la mayoría de los expertos
coincide en que habrá más caídas este
año. Pocos se atreven a pronosticar hasta dónde llegará el desplome.
La incertidumbre paraliza el
mercado. “Nadie sabe realmente cuánto vale una vivienda y ese es el problema”,
advierte José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu
Fabra de Barcelona. “Un piso vale lo que una persona pague por él”, responde
Julio Gil, socio director de la consultora inmobiliaria Horizone.
Oficialmente, el precio de la
vivienda libre se situó a finales de 2012 en 1.531 euros el metro cuadrado, un
27% menos que el pico del primer trimestre de 2008, cuando pinchó la gigantesca
burbuja gestada desde finales de los noventa, según el Ministerio de Fomento.
Los expertos aseguran que la caída ha sido mayor, de entre el 30% y el 47%,
según la fuente. Pero el mercado residencial es tan heterogéneo que en el fondo
esa media tiene una validez relativa. “Es un mercado muy diverso; las
estadísticas son medias y tienen la validez que tienen”, advierte Raúl García,
director del área comercial de Tinsa, una de las grandes tasadoras. “En algunos
barrios, las caídas habrán llegado a ser del 60 %”, añade.
También ha perdido peso una de
las referencias clave para determinar los precios. El mercado, atenazado por la
falta de financiación y la escasa demanda derivadas de la crisis económica y un
desempleo histórico, cada vez registra menos operaciones con las que comparar
el valor de un inmueble: las compraventas se han desplomado de las 900.000
cerradas en 2004 a las 300.000 en 2011. “Compradores
y vendedores tienen percepciones absurdas: los primeros exigen descuentos que a
veces son imposibles y los segundos no quieren arriesgarse a perder dinero;
todo esto contribuye a dificultar que se llegue a acuerdos”, añade
García-Montalvo.
Pero el gran problema es la falta de liquidez, según señala el
economista Ricardo Vergés: “Eso es lo que hace que este mercado funcione y por
eso el ajuste está siendo más lento que en otros países, como Irlanda”.
Por si no hubiera ya bastante
confusión, a las dudas presentes se añaden las futuras. La gran pregunta es
cuánto más van a caer los precios. Los promotores prefieren no dar porcentajes
sobre la evolución en 2013. “La media puede ir a la baja, pero todo no va a
caer”, asegura José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). Con más concreción, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, el banco malo creado para
engullir el ladrillo tóxico, prevé que el precio comience a subir en 2017 de
forma sostenida a un ritmo medio del 3% anual, aunque hasta entonces espera dos
años más de caídas y otros dos de estancamiento.
Las tasadoras coinciden en que la tendencia será a la baja, pero sin
dar cifras. “Dependerá de cómo evolucione la situación económica, sobre
todo el empleo y el crédito”, opina Raúl García, de Tinsa. Juan
Fernández-Aceytuno, director General de Sociedad de Tasación, calcula que el
precio caerá hasta 2015.
La agencia Standard & Poor’s prevé que España sea el país europeo
en el que más caigan los precios este año, un 7,8%, y prevé otro descenso del
6% en 2014, dado el gran número de activos sin vender. “Todo nos hace
pensar que el mercado se seguirá corrigiendo en 2013, porque sigue dominado por
un entorno de recesión dura y prolongada”, opina Ángel Serrano, director
general de negocio de Aguirre Newman.
Ante tal caos, no es de extrañar
que el potencial comprador o vendedor se sienta como si estuviera pisando
tierras movedizas. Promotores e inmobiliarias, que acumulan más de 650.000
viviendas nuevas sin vender, animan a los particulares a comprar y prometen
suculentos descuentos. “Es el momento de comprar y, a todas luces, ahora no es
buen momento para vender”, asegura José Manuel Galindo. En este sentido, Manuel
Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, considera que
“siempre es un buen momento para comprar si se cuenta con capacidad económica y
se encuentra una vivienda que encaje con lo que estamos buscando; se pueden
encontrar muy buenas oportunidades”.
Bastante más escéptico se muestra
Borja Mateo, autor de La verdad sobre el mercado inmobiliario. “Comprar ahora sería de locos. Hasta
2015-2017 será muy mal momento, porque los precios van a bajar más”. Este
experto afirma que entre el precio que
se ve en el escaparate de una agencia inmobiliaria y el real de venta hay un
desfase de entre un 15% y un 30%. Además, Mateo propone una fórmula personalizada para calcular el precio de una
vivienda: averiguar cuánto costaría el alquiler anual y multiplicarlo por 18.
“Con una renta de 11.000 euros al año, el precio rondaría los 180.000 euros”,
calcula.
Una vez superado el trámite de
conseguir financiación, que no es precisamente pan comido, el descuento que se
consiga marcará, a juicio de la mayoría de los expertos consultados, si se debe
comprar o no. “Para comprar buscaría oportunidades por debajo del precio del
mercado, pero verdaderas oportunidades, porque una rebaja del 50% sobre el
precio de 2007 no es tal”, asegura Julio
Gil, que recuerda al comprador que tiene en sus manos “todo el poder”.
“Ahora se ofrecen supuestos
descuentos increíbles sobre viviendas que nunca se han vendido antes; los descuentos a veces son cuentos”,
advierte el director de Sociedad de Tasación. Pero Fernández-Aceytuno prefiere
evitar los mensajes generalizadores: “Cada casa es un mundo y cada uno tiene
que tomar sus propias decisiones; podemos decir que no es el mejor momento para
comprar, pero eso no quiere decir que una familia con tres hijos no encuentre
su oportunidad en un piso que les gusta y pueden pagar”. Este experto considera
que con el ajuste de precios que ha habido hasta ahora, el mercado se ha comido
la mitad de la revalorización de los activos registrada desde el inicio del
boom, es decir, que hemos vuelto al nivel de 2003. “Considero que los precios
de ahora son más sostenibles y, si a partir de ahí, se consigue comprar con un
descuento adicional del 30%, sería difícil equivocarse”, concluye.
Si la decisión de comprar es
difícil, más puede serlo la de vender. Por paradójico que parezca, con un
mercado a la baja, Borja Mateo aconseja a los que tengan que vender su piso que
lo hagan cuanto antes. En la misma línea, Ángel Serrano, de Aguirre Newman,
añade: “Si se tiene la necesidad, mejor vender en enero de 2013 que en enero de
2014”.
A la espera de que las cosas
vayan mejor, muchos compradores y
vendedores optan por el alquiler, donde los precios también van a la baja.
En unos años, el porcentaje de pisos en alquiler podría pasar del 12% actual al
25%, según los cálculos del catedrático García-Montalvo.
A los particulares que, pese a
este complicado panorama, estén decididos a salir a buscar piso para comprar
les puede interesar dónde encontrar más ofertas. Los descensos han sido mayores
en la vivienda usada: comprar ahora un piso de segunda mano cuesta de media un
53% menos que en el primer semestre de 2007. “Mientras en la vivienda nueva, el descenso de los precios ha sido más
tenue por el empeño de los bancos y los promotores de mantener los precios de
tasación, en la vivienda de segunda mano la caída ha sido más rápida debido
a que las transacciones son generalmente entre particulares puestos en contacto
por inmobiliarias de barrio”, explica Ricardo Vergés.
Tanto en vivienda nueva como en
usada, la localización es determinante. Tinsa calcula que las zonas en las que
más han caído los precios, con descensos medios del 40% desde finales de 2007,
son las que se encuentran en los municipios de la costa mediterránea, donde hay
mucha segunda residencia. “Le siguen las grandes ciudades y las capitales de
provincia, con una caída del 37% y las islas, con un descenso del 27%”, cuenta
Raúl García.
En pisos.com también han
calculado cuánto han caído los precios según la tipología del inmueble. “Se han
depreciado más los pisos tipo de clase media”, según Manuel Gandarias, director
del gabinete de estudios de la web inmobiliaria. “En segundo lugar están los
chalets, y por último, los pisos urbanos de alto standing. En cuanto al
porcentaje, es difícil estimarlo, ya que dependerá irremediablemente de dónde
se encuentren”, añade.
Este año, además, ha supuesto el
fin del IVA superreducido para la compra de vivienda y de las deducciones
fiscales, aunque muchos expertos afirman que los promotores descontaban el
efecto de las ventajas fiscales del precio de venta, con lo que el alivio para
el comprador era un espejismo.
Otro factor determinante es qué
política comercial seguirá el banco malo y si esta empujará a la baja los
precios. “Creo que su estrategia va ser más importante a largo plazo que a
corto plazo”, considera el director de Sociedad de Tasación, que lanza una
última advertencia con vistas al futuro: “Espero
equivocarme, pero la gente volverá a picar y comprará pisos por encima de lo
razonable. La vivienda es así. Lo he visto en otros ciclos”.
